Enno Otten van COD/Borghese merkt dat de aandacht verschuift naar herontwikkeling van woningen. Hij ziet groeikansen, omdat vastgoed in trek blijft bij beleggers.
De strikte scheiding tussen commercieel vastgoed en woningontwikkeling is voorbij, blijkt bij COD/Borghese, de op een na grootste ontwikkelaar van commercieel vastgoed. De ontwikkelaar van landmarks zoals het NHow Amsterdam RAI-hotel stond dit jaar ook in de top-10 van grootste woningontwikkelaars. Directeur Enno Otten vindt zijn bedrijf echter wel een buitenbeetje tussen de woningontwikkelaars: ‘Zo zullen wij geen grondgebonden woningen in uitleggebieden ontwikkelen’, aldus Otten.
Borghese/COD laat met Maanplein in Den Haag en Spot in Amsterdam zien dat zulke ontwikkelingen een heel andere complexiteit hebben dan die in uitleggebieden. ‘Je moet omgaan met bestaande kantoorhuurders, fors kunnen investeren voordat je een bestemmingsplanwijziging hebt en dan het product kunnen afzetten aan institutionele beleggers.’
Er zijn weinig partijen in Nederland die dat risico kunnen en willen dragen. Bij Maanplein gaat het om meer dan 600 woningen. Bijna de helft is voor oplevering ondergebracht bij belegger Amvest, een deel van 160 sociale huurwoningen gaat naar een woningcorporatie en Otten wikt en weegt over de resterende 150 woningen. Gaat hij die onderbrengen bij een belegger of uitponden? Tot nu toe was het beleid bij COD/Borghese om woningen te ontwikkelen voor institutionele beleggers en niet voor de particuliere koopwoningmarkt.
Ook heeft COD/Borghese projecten in de meest gewaardeerde categorie in het commercieel vastgoed, de logistiek, onder meer op het Groenenberg-terrein bij Schiphol. En in de categorie die veel ontwikkelaars dit jaar hebben verlaten – de retail – toont COD/Borghese zijn retailachtergrond met de verwerving van de Megastores in Den Haag.
Ondanks het succes wordt het ontwikkelen van woningen er niet eenvoudiger op. Den Haag kondigde hogere overdrachtsbelastingen aan, wil ingrijpen in de huren en op lokaal niveau morrelt men aan de mix vrije, sociale en middenhuurwoningen. Zouden met die wetenschap Maanplein en Spot wel zijn opgestart?
Otten berekent razendsnel wat de nieuwe maatregelen kosten. Maanplein zou waarschijnlijk wel zijn gestart, omdat hier de btw-component zwaarder telt dan de overdrachtsbelasting. Bij Spot in Amsterdam met 550 woningen, waarvan ook Amvest al een deel heeft overgenomen, speelt mee dat de erfpacht nog redelijk is, zodat de meerkosten nog kunnen worden opgebracht. Otten maakt zich echter zorgen: ‘Je ziet nu tenders en ontwikkelingen in Amsterdam die niet meer rondgerekend kunnen worden. Ik ga me niet met de politiek bezig-houden, maar het CBS heeft ook bij jullie gepubliceerd dat de bouwaanvragen afnemen. Dat is zorgelijk.’
Voor veel andere projecten heeft COD/Borghese al in een vroeg stadium institutionele beleggers gevonden. Zo zijn op het NDSM-terrein 1500 woningen in aanbouw, die in twee fases door Bouwinvest zijn afgenomen.
Het grote hotel van Rem Koolhaas naast de RAI, NHow Amsterdam RAI, werd in januari opgeleverd aan Axa. Zo’n project zou nu niet meer kunnen. Otten: ‘Het ligt niet voor de hand dat je in deze tijd single-tenant gebouwen ontwikkelt van meer dan € 100 mln.’ Hij sluit echter niet uit dat de hotelmarkt in de toekomst interessante mogelijkheden biedt. ‘Er komen natuurlijk faillissementen, waarbij een herontwikkeling mogelijk wordt. Alleen is het daarvoor nog te vroeg.’
Een van de opvallendste acquisities was de Megastores in Den Haag. Opvallend, omdat retail erg lastig ligt én omdat collega MRP juist zijn tanden in het centrum wilde zetten. ‘Wij zijn ondanks corona nog steeds blij met die acquisitie. We hebben het kunnen krijgen, omdat MRP een minderheidsbelang had.’ MRP-chairman Meijer vertelde op Provada Live dat hij door het minderheidsbelang onvoldoende zijn stempel kon zetten op de herontwikkeling en daarom tot verkoop had besloten. Otten zegt dat de schade bij Megastores door corona meevalt: er zijn 10–20% minder huurinkomsten. Savills voert het management over het centrum, waar ook een substantieel stuk woningtransformatie plaatsvindt.
Veel ontwikkelaars in de Top-101 maken zich zorgen over de financiering. De loketten zijn gesloten, klagen veel ontwikkelaars. ‘Dat is zeker niet onze ervaring. Financiers kiezen voor bestaande klanten en dan kan er veel, al zijn kantoren, hotels en retail natuurlijk erg moeilijk. We zien dat ABN Amro en NIBC mogelijkheden bieden en dat banken zoals ING Real Estate Finance en Rabobank Real Estate projectontwikkeling wat lastiger vinden, maar dat dateert eigenlijk al van de laatste crisis.’
Belangrijker noemt hij de houding van institutionele beleggers. ‘Zij willen ondanks de hoge beurskoersen nog steeds graag vastgoed aankopen. Daar zien we geen terugtrekkende bewegingen.’
propertynl magazine | nr. 11 – 27 november 2020 | 49
Bron: PropertyNL
Enno Otten van COD/Borghese merkt dat de aandacht verschuift naar herontwikkeling van woningen. Hij ziet groeikansen, omdat vastgoed in trek blijft bij beleggers.
De strikte scheiding tussen commercieel vastgoed en woningontwikkeling is voorbij, blijkt bij COD/Borghese, de op een na grootste ontwikkelaar van commercieel vastgoed. De ontwikkelaar van landmarks zoals het NHow Amsterdam RAI-hotel stond dit jaar ook in de top-10 van grootste woningontwikkelaars. Directeur Enno Otten vindt zijn bedrijf echter wel een buitenbeetje tussen de woningontwikkelaars: ‘Zo zullen wij geen grondgebonden woningen in uitleggebieden ontwikkelen’, aldus Otten.
Borghese/COD laat met Maanplein in Den Haag en Spot in Amsterdam zien dat zulke ontwikkelingen een heel andere complexiteit hebben dan die in uitleggebieden. ‘Je moet omgaan met bestaande kantoorhuurders, fors kunnen investeren voordat je een bestemmingsplanwijziging hebt en dan het product kunnen afzetten aan institutionele beleggers.’
Er zijn weinig partijen in Nederland die dat risico kunnen en willen dragen. Bij Maanplein gaat het om meer dan 600 woningen. Bijna de helft is voor oplevering ondergebracht bij belegger Amvest, een deel van 160 sociale huurwoningen gaat naar een woningcorporatie en Otten wikt en weegt over de resterende 150 woningen. Gaat hij die onderbrengen bij een belegger of uitponden? Tot nu toe was het beleid bij COD/Borghese om woningen te ontwikkelen voor institutionele beleggers en niet voor de particuliere koopwoningmarkt.
Ook heeft COD/Borghese projecten in de meest gewaardeerde categorie in het commercieel vastgoed, de logistiek, onder meer op het Groenenberg-terrein bij Schiphol. En in de categorie die veel ontwikkelaars dit jaar hebben verlaten – de retail – toont COD/Borghese zijn retailachtergrond met de verwerving van de Megastores in Den Haag.
Ondanks het succes wordt het ontwikkelen van woningen er niet eenvoudiger op. Den Haag kondigde hogere overdrachtsbelastingen aan, wil ingrijpen in de huren en op lokaal niveau morrelt men aan de mix vrije, sociale en middenhuurwoningen. Zouden met die wetenschap Maanplein en Spot wel zijn opgestart?
Otten berekent razendsnel wat de nieuwe maatregelen kosten. Maanplein zou waarschijnlijk wel zijn gestart, omdat hier de btw-component zwaarder telt dan de overdrachtsbelasting. Bij Spot in Amsterdam met 550 woningen, waarvan ook Amvest al een deel heeft overgenomen, speelt mee dat de erfpacht nog redelijk is, zodat de meerkosten nog kunnen worden opgebracht. Otten maakt zich echter zorgen: ‘Je ziet nu tenders en ontwikkelingen in Amsterdam die niet meer rondgerekend kunnen worden. Ik ga me niet met de politiek bezig-houden, maar het CBS heeft ook bij jullie gepubliceerd dat de bouwaanvragen afnemen. Dat is zorgelijk.’
Voor veel andere projecten heeft COD/Borghese al in een vroeg stadium institutionele beleggers gevonden. Zo zijn op het NDSM-terrein 1500 woningen in aanbouw, die in twee fases door Bouwinvest zijn afgenomen.
Het grote hotel van Rem Koolhaas naast de RAI, NHow Amsterdam RAI, werd in januari opgeleverd aan Axa. Zo’n project zou nu niet meer kunnen. Otten: ‘Het ligt niet voor de hand dat je in deze tijd single-tenant gebouwen ontwikkelt van meer dan € 100 mln.’ Hij sluit echter niet uit dat de hotelmarkt in de toekomst interessante mogelijkheden biedt. ‘Er komen natuurlijk faillissementen, waarbij een herontwikkeling mogelijk wordt. Alleen is het daarvoor nog te vroeg.’
Een van de opvallendste acquisities was de Megastores in Den Haag. Opvallend, omdat retail erg lastig ligt én omdat collega MRP juist zijn tanden in het centrum wilde zetten. ‘Wij zijn ondanks corona nog steeds blij met die acquisitie. We hebben het kunnen krijgen, omdat MRP een minderheidsbelang had.’ MRP-chairman Meijer vertelde op Provada Live dat hij door het minderheidsbelang onvoldoende zijn stempel kon zetten op de herontwikkeling en daarom tot verkoop had besloten. Otten zegt dat de schade bij Megastores door corona meevalt: er zijn 10–20% minder huurinkomsten. Savills voert het management over het centrum, waar ook een substantieel stuk woningtransformatie plaatsvindt.
Veel ontwikkelaars in de Top-101 maken zich zorgen over de financiering. De loketten zijn gesloten, klagen veel ontwikkelaars. ‘Dat is zeker niet onze ervaring. Financiers kiezen voor bestaande klanten en dan kan er veel, al zijn kantoren, hotels en retail natuurlijk erg moeilijk. We zien dat ABN Amro en NIBC mogelijkheden bieden en dat banken zoals ING Real Estate Finance en Rabobank Real Estate projectontwikkeling wat lastiger vinden, maar dat dateert eigenlijk al van de laatste crisis.’
Belangrijker noemt hij de houding van institutionele beleggers. ‘Zij willen ondanks de hoge beurskoersen nog steeds graag vastgoed aankopen. Daar zien we geen terugtrekkende bewegingen.’
propertynl magazine | nr. 11 – 27 november 2020 | 49
Bron: PropertyNL